В конце 2018 года для столичного рынка недвижимости был заложен хороший фундамент стабильности: рынок хорошо насыщен разнообразным предложением нового жилья в разных ценовых сегментах, а покупатели и инвесторы обеспечивают стабильный платежеспособный спрос. Политические встряски или краткосрочные валютные шоки не оказывают заметного влияния на цену недвижимости. Юрий Мавродиев, эксперт по строительству и девелопменту, экс-руководитель строительной компании «Алекса Групп», полагает, что такая ситуация сохранится в начале 2019 года. Хотя макроэкономические шоки, обусловленные обострением политической борьбы, могут вывести рынок из спокойного равновесия.
По мнению эксперта, вплоть до новогодних праздников наиболее активно будет продаваться жилье эконом-класса. Этот процесс обусловлен стремительным сужением с начала года сегмента дешевого жилья.
«Рынок находится в динамичном развитии. Однако, наметившиеся на конец 2018 года тенденции, позволяют с максимальным уровнем вероятности говорить о продолжении стабильного развития киевского сегмента недвижимости в первом квартале нового года. Застройщики не подвергнут свои бизнес-планы существенной корректировке. Цены будут расти умеренно, без ущерба спросу. В остальном, рынок будет реагировать на изменение макроэкономических показателей страны», — говорит Юрий Мавродиев.
Эксперт напоминает, что 2018 год стал рекордным для киевских застройщиков по объемам возведения жилья. В январе на рынке в стадии активных продаж присутствовали более 300 жилых комплексов на различных стадиях готовности. По сравнению с 2017 годом объем предложения увеличился на 13,4%.
Стремительный рост предложения обусловлен многими обстоятельствами. Курс гривны был относительно стабильным, а редкие краткосрочные курсовые шоки не оказали влияния на цену «квадрата». Политические передряги и даже введение временного военного положения не смогли выбить рынок из равновесного состояния. Банки не смогли предложить обладателям значительных сбережений приемлемые ставки по депозитам, поэтому этот ресурс плавно перетекал в виде инвестиций на рынок недвижимости.
Ситуация на рынке складывалась ровной, без резких перекосов в балансе спроса и предложения. Покупатель и инвестор вел себя спокойно, не переживая за свои доходы, застройщики удовлетворяли потребности во всех классовых категориях недвижимости. Небольшая корректировка цен произошла лишь в конце августа. До рынка недвижимости докатились последствия краткосрочной летней девальвации гривны — инвесторы стали вкладывать свои сбережения в «квадраты» ранее привычного срока. Застройщики воспользовались шансом и незначительно скорректировали цены, заложив в них 1,7%, на которые подорожали стройматериалы и строительно-монтажные работы. До этого момента высокая конкуренция за средства покупателей и инвесторов не позволяла застройщикам и девелоперам повышать цены. Когда наступила определенность с продолжением сотрудничества с Международным валютным фондом и, как следствие, понятная курсовая перспектива, инвесторы успокоились — на рынок пришло ценовое затишье. Осенью — в традиционно «высокий сезон» — цены замерли. На рынке появились новые объекты для продажи, аналитики стали говорить о пресыщении киевского рынка предложением — столица перезастроена. Такая ситуация пошла на пользу покупателям и инвесторам — некоторые объекты, особенно в крупных спальных районах, стали снижать цены на 1-2%.
Тем не менее, уже к осени из 300 объектов на начало года для продажи экспонировались лишь 277 — дома и жилые комплексы с наиболее разумным соотношением цена-качество были по достоинству оценены покупателями и распроданы довольно оперативно.
Аномальный рост был зафиксирован лишь на однокомнатные квартиры эконом-класса. Их стоимость взлетела на 3,5% на волне ажиотажной скупки — на рынке очевидный дефицит малогабаритного дешевого жилья. В сегменте первичной застройки стал превалировать более дорогой и качественный комфорт-класс.
Застройщики стремительно отказываются от сегмента «эконом» ввиду его предельно низкой рентабельности из-за введения новых нормативных ограничений по плотности застройки. Это означает, что участков земли, пригодных для жилищного строительства, все меньше. Кроме того, больше нельзя строить дома столь плотно, чтобы жители соседних домов могли с балкона пожать друг другу руки — это запрещено. Именно поэтому застройщикам невыгодно на дефицитной земле строить дешевые объекты. В итоге сегмент «эконом» менее чем за год сократился с 26% до 18%.
«Относительно других классов недвижимости, динамика цен будет обусловлена подорожанием материалов и строительно-монтажных работ. Дополнительным риском могут стать неадекватные скачки курса доллара. Как свидетельствует статистика, в течение 2018 года, от месяца к месяцу недвижимость дорожала в среднем на 1%. Думаю, такая тенденция сохранится и в 2019-м. На данный момент каких-либо оснований для внезапного нарушения установившегося баланса на рынке я не вижу», — резюмировал эксперт по строительству и девелопменту, экс-руководитель строительной компании «Алекса Групп» Юрий Мавродиев.
